在美国，很多屋主为了灵活运用注入房地产的资金，会利用房屋净值（Home Equity）做套现理财，用以作为其他开销的资金，比如房屋装修、孩子上大学学费、紧急医疗费用等等，也有人利用房屋净值去投资第二套甚至第三套房产。
房屋净值 (Home Equity) = 房产价值 -贷款未付清的部分
举例：你的房产价值60万，总共跟银行贷40万，剩下的20万就是你拥有的房屋净值。
一般常见的是这两种情形：
• 房屋价值不变、有还贷款：若房贷已经还了5万，还剩35万，则房产净值就是25万（60万-35万）。
• 房屋价值上升、有还贷款：房屋价值上升到65万、且房贷已还了5万，还剩35万，则房产净值就是30万（65万-35万）。
如果没有卖房打算又想要有现金灵活运用，美国非常流行房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 做套现。不过利用房屋净值套现还是存在一定风险的，在申请该项贷款前，你需要了解房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 究竟是怎么操作。
办 Home Equity Loan 也要找对最划算的贷款公司
Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 如何操作？
房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 属于「二次房贷」，也就是说屋主是在原本房贷之上再去申请一笔新的贷款，借款之后总共将会肩负两笔贷款。
• 举例：假设你的房产目前价值为40万美元，你还有16万美元的贷款还没有还，那么你的房产净值为24万美元。你可以把24万里面的一部分借出来，但银行通常都不会批准全额，最高大概可以批准到 85% 左右，也就是24万 * 0.85 = 20.4万。银行批准后会把钱一次全给你，你则是每月要还本金和利息。
如果今天你的房产价值上升，即使原本房贷欠款余额相同，能贷出来的钱却可以更多。但是这一样是「借出来的钱」，还是要支付本金和利息。
办理房屋净值贷款有哪些条件要求？
在申请房屋净值贷款时，贷款公司需要提前确定你的房产确实有「净值」。贷款公司会派人去对房屋进行估价，之后计算净值，再根据比如贷款申请人信用分数等背景消息计算出核贷的金额上限。
如果你符合贷款要求，后续的贷款手续其实和第一次办房贷类似。一般办房屋净值贷款有几项基本要求：
• 信用分数在620分以上
• 负债比低于43%
• 需要提供在职证明以及收入记录。
房屋净值贷款的好处和风险有哪些？
优点
贷款利率和期限好：房屋净值贷款是安全性比较高的贷款。由于是拿房屋做抵押，对于贷款公司而言也更有保障，相对的门槛要求也比较低，给出的利率和期限都优于个人贷款或无抵押贷款（比如信用卡）。
可以套现更多金额：相比于无抵押贷款（比如信用卡），房屋净值贷款可以贷到更大笔的现金。而且如果这笔钱是用于房屋维修的话，还可以减免利息。
资金灵活运用：可以用于支付学费、创业、翻新房产，或者支付紧急支出等等。
缺点
有房产被没收的风险：如果借款人财务状况突然发生重大变动，导致无法还贷，可能会失去房产。
要注意的是，如果将房屋净值贷款和无抵押贷款（比如信用卡）合并在一起使用的风险很大。原本信用卡债还不了并不会直接没收房产，但如果是用房屋净值贷款来还信用卡债、之后却还不上房屋净值贷款的欠款的话，那么风险就来了，因此还是要多方面考虑。
具体该怎么申请房屋净值贷款？
首先你需要了解个人的信用分数，你可以使用坊间一些信用服务报告机构免费查找信用分数。现在很多银行也都会提供自家客户一年几次免费查报告的福利。如果你发现个人信用有问题，那么你可以在申办贷款之前进行「补强」，把分数拉高。
之后可以咨询银行、信用合作社或者其它在线贷款公司，了解自己可以办到的房屋净值贷款利率大概是多少（这样的查找并不会影响个人信用记录）。别忘了多多比较利率，不要只看一家就脑冲下手。
除了房屋净值贷款还有什么其它选择？
如果你不想浪费房屋净值，但是又不想同时揹两笔贷款，那么可以选择现金转贷（Cash-out Refinance）。申请 Cash-out Refinance 同样需要走评估房屋净值的流程，只不过最后你只需要每个月还一笔房贷。
同场加问：房屋净值贷款和 HELOC 有什么不一样？
每次提到房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 和房屋净值信用额度 (Home Equity Line of Credit, HELOC)，大家都会傻傻分不清楚，认为两者相同、可以互相替换，但其实这两个是两种不同的贷款类型。
房屋净值贷款 (Home Equity Loan)
内容：借款人可以一次性拿到全额的贷款金额，之后每个月还款一定的金额（本金 + 利息） 。
额度：银行通常会将可以借入的金额限制为不超过现在房屋净值的85%。以一套价值40万的房、房贷余额30万、房屋净值为10万举例，Home Equity Loan 最高额度是8.5万元 (10万*85%)。
利率：房屋净值贷款利率通常是固定利率。
适合对象：明确知道自己要贷款多少钱，同时想锁定利率的人。
房屋净值信用额度 (Home Equity Line of Credit, HELOC)
内容：类似信用卡，申请之后将获得信用额度，通常这个额度持续10年，在这10年间可以按需求使用这个额度，欠多少还多少，还了钱之后额度就会恢复到最初。不过，一旦到达了信用额度的年限，将不能再每个月使用这笔钱，之后你就需要按月还贷。
额度：银行通常会将你可以借入的金额限制为不超过现在房屋价值的85%，再减去贷款。以一套价值40万的房、房贷余额30万来举例，HELOC 最高额度是4万元 (40万*85% - 30万)。
利率：HELOC 的利率通常为浮动利率。
适合对象：HELOC 比较灵活，适合偶尔想用钱的人。
