在物价房价齐扬，薪水却不涨的年代，买房真的好难！但即便如此，买房仍是许多人的目标与梦想。然而，头期款与贷款这些与钱相关的事却也是最沉重的负担，为了不让民众被钱与房贷绑手绑脚、成为房奴，各州政府多有特别针对首次购房者的优惠与利多(first time homebuyer program)，只要符合条件，就能享有贷款或其他购屋上的优惠，让民众能安心成家，晋升有壳蜗牛！本篇就来为首次购屋者做快速整理，预祝你找到真能帮助减轻肩上负担的首次购屋优惠！
🌟 小贴士：「首次购屋者」的定义是近三年都没有拥有过房子的人，并非指人生中第一次买房的人。
美国房贷利率达到史低，如何能拿到最低的房贷利率？
每家有在做房贷的公司能给出的利率都不同，同样都是评估借款人的背景条件与风险高低综合下来的结果。也许你个人的情况在 A 公司是高风险客户，在 B 公司是低风险客户，那自然 B 公司给你的利率报价会低不少。要找到低利率的贷款公司，货比三家不吃亏，网络上也有分析工具为各州房主进行最佳贷款公司评比推荐，房主可以视需求要求报价（初步报价一定都是免费的，告知一些基本条件即可拿到报价。）
以下是5个首次购屋者应了解的贷款方案，或许你也能靠下列这些技巧减低头期款，甚至零头期！
1. 联邦政府低收入补助贷款FHA loan：信用分数较差者一定要试试看！
2. 美国退伍军人贷款VA loan：军人/退伍军人专属，零首付！
3. 偏远地区住房贷款USDA loan：乡村地区房产的100%补助！
4. 好邻居贷款Good Neighbor Next Door：第一线救难人员与教职员专属利多！
5. 各州政府首次购屋贷款State first-time home buyer program：各州提供的专属利多！
1. 联邦政府低收入补助贷款：FHA Loan
这是由联邦住宅管理局(Federal Housing Administration)担保的首次购屋优惠方案，与一般贷款政策相比，这项计划的首付款相对较低，对信用分数要求也较低。
- 适用：信用分数不高或存款有限的首次购屋者
- 优惠政策：信用分数580分以上，支付3.5%首付款；500至579分间，需支付10%首付款。
- 需购买房贷保险MIP (Mortgage Insurance Premium )。
- 收入负债比(Debt-to-Income Ratio)须小于43%。
- 购买的房产须为主要住所。
- 贷款者需有稳定工作，须提供工作证明。
- 更多消息可按此进入官网了解。
FHA Loan的贷款上限：
视各郡县、房型而有所不同，2021年独立屋贷款上限是$356,362至$822,375。例如在较低生活成本的郡购买一间独立房，贷款上限为$356,362；在较高生活成本的郡购买一间独立房，贷款上限为$822,375。若生活成本落于中间，则贷款上限也会有所不同。详情可按此参考，或按此查找各郡县的上限。
2. 美国退伍军人贷款：VA Loan
由美国退伍军人事务部(U.S. Department of Veterans Affairs)担保的贷款方案，规定依据从军年数和如何退伍而不同，但是贷款金额可能有限。
- 适用：美国现役/退伍军人，或阵亡军人的配偶。
- 优惠政策：不用付头期款、低利率、免房贷保险等。
- VA对信用分数不要求，但协办的私人贷款商可能会有要求(通常是580～660)。
- 不用购买房贷保险MIP (Mortgage Insurance Premium )。
- 贷款利率很具竞争力，比FHA还低。
- VA规定Closing Cost不可超过贷款金额的1%，且禁止贷款商任意收取其他费用。
- 更多消息可按此进入官网了解。
3. 偏远地区住房贷款：USDA Loan
由美国农业部(United States Department of Agriculture)担保给中低收入户的贷款方案，房产地点必须是在特定的郊外地区。
- 适用：在农业部制定的农村地区买房的中低收入者。
- 优惠政策：至低可享零头期款优惠、低利率等。
- USDA对信用分数不要求，但协办的私人贷款商可能会有要求。
- 要购买房贷保险MIP (Mortgage Insurance Premium )。
- 更多消息可按此进入官网了解。
4. 好邻居贷款：Good Neighbor Next Door
由美国住房及城市发展部(United States Department of Housing and Urban Development，HUD)担保，是专为执法人员、消防员、老师等第一线救难人员与教职员所提供的住房贷款优惠。购买特定区域的房子可享有半价优惠，申请人须保证会在该屋住满三年时间。
●更多消息可按此进入官网了解。
5. 各州政府首次购屋贷款：State First-Time Home Buyer Program
除了联邦政府，美国各州、各郡县到各城市也多有提供首次购房者优惠政策，买房前别忘了预先查找，或与地产经纪人做询问了解，说不定你的资格符合就能为自己多省下不少钱！
以【加州】为例做说明：
【加州房贷计划CalHFA Home Loan Program】
由加州住房融资局(California Housing Finance Agency , CalHFA)担保的首次购房者优惠贷款方案，有多种选择(下方会详述)，主要是根据申请人的财务状况、贷款金额等情况评估，只要资格符合皆可进行申请。
- 房产必须位在加州，且须是借贷者的主要住所。
- 通常利率较低，也允许申请人有较高的收入负债比(Debt-to-Income Ratio)
- 此项目对申请人的购房金额、房型、面积等都有限制。
- 借贷者必须是首次购房者。
- 信用分数至少660，收入亦有相关限制。
- 借贷人必需接受8小时的购房教育课程(Homebuyer Education Course)，费用$99。
- 按此查找自己是否符合申请资格。
加州房贷计划CalHFA Home Loan Program针对首次购房者推出以下几种项目：
A. 政府担保贷款类：
1. CalHFA FHA Loan Program (CalHFA FHA贷款计划)
- 此贷款计划由联邦政府FHA担保，可针对首次贷款者提供30年期固定利率，利率和费用通常都低于传统的住房贷款，并设有费用和利率上限。
- 申请者有收入上限，例如洛杉矶郡2021年收入上限为15.8万，橙郡为21.1万，旧金山为24.8万。完整列表可按此参考。
- CalHFA还提供延期付款的首付帮助，在房屋出售、再融资或全额付清之前不需要进行偿还。
- 申请人需接受8小时的购房教育课程(Homebuyer Education Course)，费用$99。
- 更多详情可按此参考。
2. CalPLUS FHA Loan Program (CalPLUS FHA贷款计划)
●此贷款计划由联邦政府FHA担保，可针对首次贷款者提供30年期固定利率，此利率会比前一项CalHFA FHA的利率稍高一点，并且与 CalHFA Zero Interest Program(ZIP)计划结合，帮助首次购房者支付首期及相关closing cost手续费。
●申请者有收入上限，例如洛杉矶郡2021年收入上限为15.8万，橙郡为21.1万，旧金山为24.8万。完整列表可按此参考。
●申请人需接受8小时的购房教育课程(Homebuyer Education Course)，费用$99。
●更多详情可按此参考。
3. CalHFA VA Loan Program (CalHFA VA贷款计划)
- 专为符合条件的退伍军人提供首次贷款者30年期固定利率。
- 申请者有收入上限，例如洛杉矶郡2021年收入上限为15.8万，橙郡为21.1万，旧金山为24.8万。完整列表可按此参考。
- 申请人需接受8小时的购房教育课程(Homebuyer Education Course)，费用$99。
- 更多详情可按此参考。
4. CalHFA USDA Program (CalHFA USDA贷款计划)
- 由美国农业部(United States Department of Agriculture)担保，房产地点必须是在特定的郊外地区，提供首次贷款者30年期固定利率。
- USDA贷款有自己的收入限制与房产地点限制，且该限制可能比CalHFA还严格。
- 申请者有收入上限，详情可按此查找。
- 申请人需接受8小时的购房教育课程(Homebuyer Education Course)，费用$99。
- 更多详情可按此参考。
B. 传统贷款类
1. CalHFA Conventional Loan Program
通过私人抵押贷款保险发放，提供首次贷款者30年期固定利率。更多详情可按此参考。
2. CalPLUS Conventional Loan Program
通过私人抵押贷款保险发放，可针对首次贷款者提供30年期固定利率，此利率会比前一项CalHFA Conventional的利率稍高一点，并且与 CalHFA Zero Interest Program(ZIP)计划结合，帮助首次购房者支付首期及相关closing cost手续费。更多详情可按此参考。
C. 头期款补助类：
1. MyHome Assistance Program
此贷款计划属于可延期付款的次级贷款(subordinate loan)，当加州中低收入户使用CalHFA贷款计划时，可用合并使用此贷款计划来支付头期款或过户结算费(closing cost)。MyHome Assistance Program贷款上限为房价或估价的3.5%，取较低值，上限为1万元。符合资格的申请者可以将此贷款计划与其他头期款补助计划合并使用。
- FHA：MyHome提供可延期付款的次级贷款，贷款上限为房价或估价的3.5%，取较低值，上限为1万元。
- USDA, Conventional：MyHome提供可延期付款的次级贷款，贷款上限为房价或估价的3%，取较低值，上限为1万元。
- VA：MyHome提供可延期付款的次级贷款，贷款上限为房价或估价的3%，取较低值。
- 上述的1万元上限并不套用于学校员工、消防局员工及购买新建案、活动房屋。
- 更多详情可按此参考。
D. 过户结算费(closing cost)补助类：
1. CalHFA Zero Interest Program(ZIP)
主要跟CalPLUS Conventional及CalPLUS FHA这两种贷款合并使用，用以降低过户结算费。ZIP提供至高总贷款金额的3%无利息贷款额。贷款者只要一直住在该房产内，则此笔贷款就能一直延期还款，但若将此房产出售、融资或转让，就必须清偿贷款。
市郡县计划：房贷抵税证书(Mortgage Credit Certificate, MCC)
除了州政府的援助计划，加州各市郡县也多有各自推出给予首次购房者的购屋援助计划，伙伴可自行前往所处城市的市政府官网作查找。
其中，房屋贷款抵税证书计划(Mortgage Credit Certificate, MCC)是许多城市郡县皆有提供的首次购屋税务优惠，合格的购房者可获得一份MCC证明，可用于抵免联邦政府的所得税，至高$2000。购买的房屋必须是自住，且对购买的房屋也有价格限制。
获得MCC证书后，未来每一年皆可得到此税务好处，直到还清贷款或出售房产为止。即使办理重贷作业，此证书仍是可以继续使用。
※申请贷款时就必须同时申请MCC证书
并非每间银行或贷款商皆能为贷款者做MCC的申请，一旦没有在申请贷款时同时申请MCC证书，则日后就没有机会再申请。因此首次购屋者在办贷款时别忘了先查清楚。
★新手买家在买房前该做好的功课
买屋前的财务能力评估绝对是买房规划的第一要务，也是避免落入「屋奴」窘境的关键。
1. 了解自己的收支状况
算出自己每个月能为「买房子」存下多少钱，在列出收入与支出时，记得年度收入与支出也要算入。
2. 计算付头期款的能力
买房大约需要2至3成的头期款，所以可针对自己的预算房价，去快速抓一下需要的头期款，然后再评估目前手上有多少钱可以用于头期款，然后还要存多久才能将头期款的缺口补足。
3. 评估买房后的还款能力
买房开销绝非只有房价这个数字，房子过户后，需要烧钱的地方还很多！基本上，房贷＋日常生活支的总花费应控制在每月收入的60%以内，剩下的40%则是要用于教育、退休等规划。因此，买房前也别忘了先计算自己每个月能掏出来附房贷的钱有多少。
4.勤看房
当对数字有概念后，再开始看房。然后就是「地点地点地点」，好的地段未来增值空间大，学区也会相对较好。
★申请房屋贷款时应提出的问题
- 贷款利率多少？期限多久？
- 每月支付多少本金和利息？
- 房产税和保险需要多少钱？
- 年利率是多少？
- 点数是什么？
- 有提前还款罚金吗？
- 是否有任何前期费用？
- 其他
办房贷最佳时机，降0.5%能省数万美元，现在进入房市就对了！
美国房贷利率目前达到历史新低，对初次买房者绝对是利多好消息，下图免费分析工具可以选择所居住州的房屋贷款公司推荐。各家针对首购房给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
