在美国，很多屋主为了灵活运用注入房地产的资金，会利用房屋净值（Home Equity）做套现理财，用以作为其他开销的资金，比如房屋装修、孩子上大学学费、紧急医疗费用等等，也有人利用房屋净值去投资第二套甚至第三套房产。
申请房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 如何拿到最低利率
Home Equity Loan 许多条款和费用是由带款公司评估过申贷者的风险之后所确定的，比如申贷者的信用报告，以及目前的负债比，还有房屋当前的贷款价值比（LTV）等等，风险高低会影响到给出的利率以及需费用，因此在达成任何协议之前最好研究这些细节。
有些公司会愿意提供一些利率以及费用折扣的空间，建议先从个人当前合作的贷款方、银行、信用合作社开始着手了解房屋净值贷款项目，有望拿到更好的折扣，同时和自己熟悉的机构合作也会更方便一些。
在从个人熟悉的贷款方拿到房屋净值贷款利率的报价后，建议再询问至少2-3家其它贷款方。需要注意的是，不要只比较利率，也要比较各公司的折扣活动、手续费、APR 等等，做个全盘评估。
热门 Home Equity Loan / HELOC 公司 Discover 和 Figure 比较
美国在做 Home Equity Loan / HELOC 的银行/公司/经纪相对于其他房贷类型要少很多，如果大家原本的贷款公司有在做的话可以找他们办；但如果想要找更低的利率、更好的服务、更高的CP值，不妨可以从网上新兴的贷款公司下手。这一篇我就拿 Discover 和 Figure 做简介比较，这两家是近年非常热门、知名度也够的房贷公司，最棒的是在线服务、报价询价系统做得很好，都2020年了我们可以好好利用发达的科技，让自己更轻松省事些。
Discover｜不收手续费、利率低、最高可贷20万美金
成立于1985年的 Discover 起初是 Sears 的子公司，后于2007年成为一家独立公司，而目前 Discover 也是美国前五大贷款公司之一。该公司的贷款申请主要在网上完成，他们的房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 可在48个州使用，仅有爱荷华州或马里兰州无法申请。而 Discover 这项业务范畴并不提供房屋净值信贷额度 (HELOC)（HELOC 和 Home Equity Loan 不太一样，具体差别可见这篇）。
适合对象：信用分数好（超过620分），要做 Home Equity Loan 而不是 HELOC，期望贷款金额稍高（超过3.5万）
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优点
• 不收费：Discover 不收取任何 app 费、申请费或者评估费，并且在交易结束时也不需要交额外费用。如果你提早还清贷款，也不用交预付款罚款。
• 利率好：和其他房屋抵押贷款公司相比，Discover 的起始年利率更低。以2020年5月20日来说，Discover 的年利率为3.99%。
• 贷款价值比高：Discover 允许借款人的房屋贷款 (Mortgage) 和房屋净值贷款 (Home Equity Loan) 之间的贷款价值比高达90%，这样，借款人就能更容易得到资金。其他贷款公司的最高比例往往为80%。
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缺点
• 没有 HELOC 选项：如果你想要的是 HELOC 而不是房屋净值贷款，那么请选择其他贷款公司，Discover 并不提供。
• 没有线下客服：如果你倾向于和客服面对面交谈，那么 Discover 也不太适合。
• 最低贷款金额高：Discover 房屋净值贷款的起始金额为35,000美元，对一些借款人来说，这个价格可能太高了。
流程
【步骤 1・填写资格预审表格】可以使用 Discover 的在线服务或者致电（855）361-3435 去申请 Home Equity Loan。你需要提供个人消息和财产消息，以及借款金额和借款目的。身份验证方面需要提供的消息是出生日期和社安号码，提交申请后，会在几分钟内就获得你可选的贷款资格。
【步骤 2: 提交完整的贷款申请】之后你可以通过上传文档提供其他消息，并进行在线电子签名即可进入审核流程。
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手续费
Discover 不收取任何前期费用、申请费用、原始费用或者评估费用，交易结束时也不需要支付现金，也没有提前还款的罚款。但是如果你在36个月内还清贷款，则可能需要支付一些偿还费用（最高限额为500美金）。
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Figure｜可固定利率、转帐速度快、允许用来投资第二套房产
Figure 成立于2018年，使用区块链技术和人工智能，可以在数分钟内就批准房屋贷款，并在五天内为客户提供资金。目前很多贷款公司都停止 HELOC 申办（HELOC 和 Home Equity Loan 不太一样，具体差别可见这篇），但 Figure 仍持续提供 HELOC 贷款，客户可以申请从15,000美元到150,000美元的资金。Figure 所允许的最大组合贷款价值比（CLTV）为 95%，按行业标准来说很高。
适合对象：想要灵活贷款且能够快速拿到资金，要做 HELOC 而不是 Home Equity Loan，不在乎人工服务；信用分数好（超过600分）。
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优点
• 固定利率：一般来说，HELOC 利率会随市场波动而变动，但是 Figure 可以提供最高30年贷款期限的固定利率。
• 费用结构透明：很多贷款公司办 HELOC 会收取各种名目的费用，但 Figure 只收取一项发起费 (Origination Fee)，甚至还不收滞纳金，也不需要评估费用。
• 快速结算：即使是硬钱贷款 (hard money loan, 私人资金贷款)，一般也很少能在五个工作日之内结清，但是 Figure 却可以做到。Figure 五分钟内就能用机器算法批准审核贷款，无需人工干预，所以速度超快。
• 允许投资物业和购买第二套房：很少有房屋抵押贷款公司允许客人投资物业和第二套房，但 Figure 是允许的。虽然二次投资会收取更高的利息和费用，但这在业界是很普遍的现象。
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缺点
• 客户服务限制：Figure 虽然有在线聊天、客服电话和 Email 的联系管道，但没有面对面的交互方式。
• 低提取限额：Figure 仅允许借款人提取原始贷款余额的20%。例如，如果你借入20,000美元，即使你完全还清了原始贷款，你最多可以提取的也只有4,000美元。
• 提取阶段：Figure 的房屋净值线的提取阶段仅持续2到5年，具体情况取决于贷款期限。
• 属性限制：虽然 Figure 确实可以提供投资第二套房产和物业的贷款，但他们对抵押财产设置了许多限制。比如不允许使用多户家庭房，人造房屋，原木房屋，土方或穹顶房屋，合作社，混合用途建筑物或商业局部财产来抵押。
流程
【步骤 1・填写资格预审表格】：只要条件符合最低要求即可，填写一些基本内容后 Figure 就会执行软信用检查，最低要求是600分。如果符合资格，他们就会提供报价，告知初始费用、利率和最高贷款额。
【步骤 2: 提交完整的贷款申请】：接受报价之后需要提供更多比较深入的身分证件以及文档证明，提交完整的申请后，Figure 的自动化系统将检查几个关键数据，大多数申请人会在五分钟内获得最终批准。
【步骤 3: 虚拟结算】：Figure 处理结算的系统 eNotary 是一个新系统，结算时你会和 eNotary 进行视频通话，eNotary 会使用一系列验证问题来验证你的身份，并对比你的脸和你 ID 上的照片。之后，你只需要对以下贷款文档进行电子签名即可。
【步骤 4: 注资】：Figure 已经有了你银行帐户的详细消息，之后他们就会把钱直接存入你的帐户中。转帐速度很快，仅需要几分钟或者几小时。
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手续费
大多数贷款公司承办 HELOC 时会收各种名目的费用，但 Figure 只会收取一次发起费，这笔费用需要你在贷款时预先支付，之后就没有其他费用了。Figure 甚至还不收滞纳金。Figure 也不需要评估费用，因为他们使用智能算法用自己的自动评估模型（AVM）确定你的财产价值，这也是他们为什么可以这么快完成交易并提供资金的原因之一。
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看完这两家的比较了，那我到底该怎么下手选择？
• 费用：包含月付款金额，需付多久，利息多少，其他支出费用，有没有提前付清罚款，林林总总的费用加起来哪家给的最优惠。因此贷款方要记得详读一份很重要的文档 — Good Faith Estimate (GFE) ，这是法律上保障贷款方的一项文档，由贷款公司提供，规定贷款公司要按照格式来估算所有贷款会衍生的费用。
• 比价：法律上没有明确规定房屋贷款公司在每个项目可以收多少钱，比如说有的借款方可能在法律费用收比较高，但收比较少申请费；另一家可能整体收取费用比较低，利息确偏高。有了每家房屋贷款公司提供的 Good Faith Estimate (GFE) 就可以用来做一目了然的比价。
• 服务：除了费用之外，服务态度和品质也很重要。哪家公司能在短时间内正确地回答你的问题？尤其是在正式申请到贷款之前，贷款方需要处理很多文档，各方奔走索取搜集数据都非常折磨耐心，如果房屋贷款公司能协助的话会轻松很多。幸好现在透过网络从拿报价到接洽联系都方便很多，有些只要回答一些简单问题，就可以帮你把手续费、利率等等都算好好。
办 Home Equity Loan 也要找对贷款公司，找到对你来说最划算的贷款方
Home Equity Loan 许多条款和费用是由贷方确定的，因此在你达成任何协议之前最好研究这些细节。有些费用你们甚至可以公开谈判。下图免费分析工具可以选择所居住州的 Home Equity Loan 公司推荐。各家给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动，如果想要在这里省点钱，货比三家绝对不吃亏。
