在房屋贷款的世界里，不只有你熟悉的银行、信用社提供的“零售”贷款，还有一种你平时接触不到、但可能更省钱的玩法 - 批发房贷Wholesale Lending。 今天就带你来了解一下批发房贷到底适合哪些人，以及你应该如何选择👇 1. 批发房贷的运作方式 在批发贷款中，贷款机构不会跟你直接沟通，你需要通过第三方（如银行、信用社或房贷经纪人）申请贷款。批发贷款机构通常会把贷款打包出售给二级房贷市场，比如Fannie Mae或投资人，用以回笼资金继续放贷。 你看到的利率、审批结果，其实是批发机构设置的，第三方只是中间人。由于批发贷款机构通常不需要支付大量的广告费用，也不需要雇客服，所以它们通常会提供比零售贷款机构更加有竞争力的利率。 2. 批发贷款 vs. 零售贷款的区别 1）需要一个中间人：批发贷款不直接对接买房人，会由第三方中介如贷款经纪来操作。而零售贷款机构会直接和买房人打交道，你可能会看到它们的广告，并且可以直接通过网站进行申请。 2）提供的产品范围：批发贷款机构通常有较少的住房贷款产品。然而，当与银行或信用合作社等零售贷款机构合作时，借款人通常可以从多种住房贷款产品中

如果你正准备买房，首先得搞懂一个关键词：首付Down Payment。它就是你买房时自己掏的那一部分钱，其余部分则由贷款来支付。 举个例子，你打算买一套$40万的房子，如果你能付10%的首付，那就是要一次性拿出$4万美元，剩下的$36万就是银行贷款补齐的。 大多数首付通常在成交当天支付，属于现金结算环节的一部分。如果你之前已经付了定金，当你的报价被接受时，它也会被计入你的首付里。最终这笔钱会交由一个第三方保管，并转交给卖家。据统计，44%的美国首套房买家都是用存款来支付首付和过户费用的。 对买家来说，首付越多，初始就拥有更多房屋权益，以后可以用于房贷再融资或申请房屋净值贷款。此外，这些资产还可以防止资不抵债，也就是房主欠的钱超过了房屋的价值。对贷款机构来说，首付越多，银行风险越小，更愿意给你更低利率。借的钱越少，即使你不还款，他们拍卖房子损失也会小。 以一套$375,000的房子、贷款30年固定利率为6.5%为例。如果你首付3%（$11,250），那就要贷款$363,750。如果你首付20%（$75,000），那就要贷款$300,000。前者月供高、利息支出多，还要交PMI。后者每月可节

在加州圣盖博山麓，有一个你或许从未听过的小镇——Bradbury。这里只有约1,000名居民、355栋房子，却拥有全美最富有的邮编之一。它不如比佛利山庄或Bel-Air知名，却以极致隐私与高门槛的房价吸引着亿万富翁与超级富豪。 财富密度惊人 根据2023年人口普查数据，Bradbury近四成家庭年收入超过20万美元，是加州平均水平的两倍。镇上中位数收入为11.1万美元，远高于加州整体水平。 但你在这看不到豪车巡游或红毯派对。取而代之的是树荫环绕的封闭街区、高墙围栏、保安站岗，通向大多数是“死胡同”的私人道路。 房价动辄上千万，入场门槛极高 Bradbury核心区域由超高规格的封闭社区“Bradbury Estates”构成，地块以2-5英亩为最小单位。2025年3月，该地房价中位数为438万美元，在售房源全部超过百万美元，最贵一套挂牌价高达2,880万美元。 这个位于Palm Hill Lane的庄园拥有8间卧室、10个车位、室内泳池与1400多平方米的建筑面积，室内装饰材料从意大利进口，还搭配了150万美元的智能系统。 房价为何在下跌？ 尽管Bradbury曾是

在买房、卖房过程中，常常有人提到“口袋房源Pocket Listing”，它到底是什么意思呢？一般房子出售时，都会在MLS房产经纪人共享系统上公开挂牌，供其他经纪人和买家看到。而口袋房源，就是房主选择不公开挂牌，只在小范围、特定圈子内悄悄寻找买家，房源信息都被“装进口袋”，因此得名。 根据Zillow的数据，过去六个月内，有44%的房地产经纪人操作过口袋房源。 1. 口袋房源是怎么运作的？ 如果卖家不希望公开销售，他们通常会告诉自己的经纪人，“有合适买家就联系我”，但不在大众平台宣传。有些情况下，经纪人会在业内小范围传播消息，比如举办专门的经纪人开放日，只邀请同行来了解房源。总之，大众是看不到这套房子挂牌信息的。 2. 哪些情况下适合选择口袋房源？ 虽然隐藏房源可能导致买家减少、竞争变少、价格降低，但在以下情况中，口袋房源可能是明智选择： 你已经有买家了：比如亲戚、朋友早就表态想买，这时公开挂牌反而多此一举。直接私下交易，省时省事。如果事先谈好的买卖告吹，那就得重新找买家了。 特别在意隐私：如果你是公众人物，不想让所有人都知道你卖房了，选择口袋房源可以保护隐私。

还在疑惑为什么买房越来越难，房价越来越高？这背后其实有很多因素，包括了房贷利率、低库存和通胀。今天，我们就来一条条分析看～ 根据全美房地产经纪人协会NAR的数据，截至2025年2月，美国现有房屋的中位售价已经飙升至$39.84万美元，而且已经连续20个月同比上涨，比一年前贵了3.8%。再回到疫情开始的2020年，那时候房子中位价才$28.07万，五年时间价格飞涨，堪称离谱。 NAR高级经济学家Nadia Evangelou表示，“供不应求，价格自然水涨船高”。简单来说，就是市场上的房子太少，买房的人太多，导致抢房大战，一旦出现多方竞价，价格就被硬生生推上去了。 佛蒙特州的房产顾问Leo Pond也将目前的高房价归咎于库存不足、买家需求旺盛、建筑成本高企和贷款利率高多重因素叠加的结果。首次购房者受到的冲击最大，因为他们通常没有前一套房子的升值收益来缓解负担。现有房主也因为不愿意放弃之前3%的低利率来换取现在6.5%的利率，这就减少了库存，形成了买房困难的“完美风暴”。 1. 房源短缺 虽然近期待售房源有所增加，但相比之前严重短缺的状况，增幅仍然不足。数据显示，2025年2月美国仅有3

在当前经济不确定性加剧的背景下，美国人“拥有自己房子”的梦想正变得越来越遥远。 最新由Realtor.com发布的一份州别房屋可负担性分析，揭示了一个家庭（两位家长加两个孩子）在各州购买三居室住房所需的年收入。 调查发现，在美国近一半的州，普通四口之家收入不足以负担一套中位价三居室的月供。 最难买房的州：夏威夷和加州领跑 夏威夷：三居室中位价高达79.7万美元，而四口之家的中位收入仅13.4万美元。要负担得起，年收入需超22.9万美元，比实际收入高出41%。 加州：三居室中位价72.8万美元，建议年收入20.9万美元，而实际收入仅为12.9万美元，差距接近39%。 即使这些州的家庭收入相对较高，但面对飞涨的房价，依然捉襟见肘。 其他上榜的高门槛州还包括蒙大拿州、爱达荷州、纽约州、犹他州、内华达州、新墨西哥州、马萨诸塞州和俄勒冈州。 比如纽约州：三居室中位价66万美元，需要18.9万美元年收入，而实际仅为13.1万美元。 蒙大拿州：需要17.7万美元年收入，但实际仅为11.2万美元。 全美购房负担力概览 全美来看，典型四口之家年收入约12.4万美元

对于很多正在观望的买房人来说，美国的房价似乎只会涨不会停。即使在冬季这个传统的淡季，房价依然一路飙高。那随着春日购房旺季的到来，这波涨势会不会结束？会不会迎来一场“房市崩盘”？来看看专家们怎么说。 经历了疫情推动的暴涨后，美国房地产市场在2022年底开始降温，很多人以为房价要“修正”了，结果却大跌眼镜，价格反而又涨了回去。2025年2月，全美现房中位价为$398,400，不仅同比上涨了近4%，还创下了有记录以来2月份的最高纪录。根据S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数，2025年1月房价也同比上涨了4.1%。 整体来看，房地产市场的局面很是矛盾：虽然房价创下新高，但房屋销量大幅下滑，尽管库存有所增加，但仍远不能满足需求。很多以3%低利率贷款购房的人并不愿意出售房产，毕竟没有人想换成高一倍的利率，这也让待售房源持续紧张。所以即使出现“修正”，也不会像2008年金融危机期间那样，部分地区房价暴跌50%。这次的房市更像是会“软着陆”。 Bankrate首席分析师Greg McBride表示，“现在市场上房源确实更多了，销售速度也慢了，所以未来房价涨幅应该会趋缓”。密西

尽管近年来“用比特币买豪宅”的新闻频频登上头条，但美国房产交易的主流货币依然是美元。2025年，预计美国将有数百万套房屋成交，而几乎所有交易都仍以美元结算。 大多数加密货币购房交易仍需“变现” 比特币、以太坊等数字货币虽逐渐进入公众视野，但在实际房产交易中尚未普及。加密货币抵押贷款公司Milo的CEO Josip Rupena表示，大多数使用加密货币购房的人，最终还是要把币换成现金，“因为卖家要的是美元”。 当然，也有少数高调交易吸引了市场关注。比如2020年迈阿密一套顶层公寓以2250万美元的比特币售出；2022年，音乐人Scooter Braun则用加密货币售出他位于德州奥斯汀的1850万美元豪宅。但这类交易多限于超级富豪圈。 区块链买房：一场透明的NFT实验 2022年，一套位于佛州坦帕的公寓首次作为NFT进行拍卖，售价为21.5万美元。买家Gabrielle Channell夫妇通过稳定币USDC完成交易。Channell称，相比传统交易的暗箱操作，这次NFT竞价过程在区块链上全程公开透明。 区块链公司Propy的CEO Natalia Karayaneva认为，未来

无论是情侣、家人还是投资伙伴，如今越来越多人选择共同购房。在代际同住、共享居住、父母资助子女买房，或朋友合资投资等情境下，共同贷款成为一个现实选择。 但多人买房时，谁可以出现在房贷上？能有几个人一起贷款？是否都享有产权？以下是你需要了解的重点。 一份贷款最多能有几人参与？ 法律上没有限制共同贷款人的人数，只要所有人都对贷款负责，并拥有该房产的法律所有权。然而，实际操作中多数贷款机构最多接受四位贷款人。 这是因为大多数美国传统贷款（由房利美 Fannie Mae 和房地美 Freddie Mac 支持）会通过自动系统（如 Fannie Mae 的 Desktop Underwriter）审批，而该系统最多只能处理四名贷款人。如果超过四人，贷款机构需手动审批，而许多大型银行已不再提供这一服务。因此，尽管法律允许，你能获得的贷款选择会因此受限。 多人贷款的优缺点 优点： 提高贷款资格：如果共同贷款人信用良好、收入稳定，贷款更容易获批，也有更大机会支付更高的首付。 共同拥有产权：共同贷款人可一起出现在房产契约上（title）。如果想让对方拥有产权而不参与贷款，也可以在交易后通过“放弃

你有第二套住房、度假屋或投资房产吗？你是否有考虑过对其进行再融资 refinance呢？ 本文将总结与主住宅相比，在再融资 refinance 上有哪些相似与区别。 为什么要再融资 Refinance 第二套房或投资房 可能选择再融资的主要原因是为了： 获得更低利率，减少利息支出； 缩短或延长贷款期限； 降低月供； 通过现金再融资提取房产净值，用于装修或其他支出； 将浮动利率贷款改为固定利率； 将主住宅和第二套房的贷款合并成一个； 有些投资人还用提取的现金购置更多房产。 再融资 Refinance 有哪些方式？ - 利率/期限再融资（Rate-and-term）：更换为利率或期限不同的新贷款。 - 现金再融资（Cash-out）：贷款金额大于原贷款，提取差额现金（取决于房产净值及贷款方规定）。 Refinance 再融资流程： 1. 明确目标： 是为了减少月供，还是提取现金？了解目的有助于选择合适的方式。 注意：再融资可能延长还款期至30年，短期内可能会增加月供。 2. 检查是否符合条件： 房屋净值/LTV比：需至少20%净值，现金再融资通常不能超过80%房